央行“5·17”房地產新政以來，樓市回升是比較明顯的。根據貝殼APP的數據，最近4周(5月20日-6月16日)，77個樣本城市二手住房成交套數周環比增幅分別達到3.9%、0.2%、-8.4%、+7.7%。重點城市企穩的態勢明顯，如上海、杭州、深圳這三個指標型城市，二手房交易連續三個月保持在20000套、8000套和5000套左右。本該是淡季的5月和6月，二手房市場表現亮眼，背后有哪些變化？
近期樓市幾個變化
除成交增長外，近期樓市還呈現幾點變化。一是，議價空間在收窄。也就是賣家在價格折扣、讓利上收縮。根據上海鏈家、合富地產數據，上海今年以來議價空間首次收縮至6%；在深圳，5月13日以來的四周，深圳掛牌二手住房調價房源中，調漲占比分別為19.1%、16.0%、16.3%和16.7%。
二是，掛牌量有所下降或增幅減緩。截至6月16日，中信證券跟蹤144個樣本城市，掛牌房源套數較“4·30”新政前累計下降0.8%，其中北京、杭州、西安累計分別下降5.5%、1.9%、1.2%。當然，更多的城市二手房掛牌量上升幅度減緩，比如上海、深圳。不過，廣州退出限售以后，二手房掛牌量出現明顯攀升。
三是，剛需和改善開始循環了。近期的數據顯示，改善類二手房源掛牌量和成交量，都有所增長。比如，上海500萬總價以下的房源快速去化后，500萬-800萬總價級別的二手房交易量開始增加；深圳三房戶型的二手房交易量增長明顯。這意味著剛需入場加速帶動了存量二手房源消化。一方面，這解決了二手房業主“賣房難”的困境；另一方面，也刺激了業主住房改善的意愿。或者，市場交易改善從情緒上刺激；或者，手上的房子賣了，就有了置換住房的資本。
二手房成為穩定市場“生力軍”
近期微觀市場的表現，更值得注意。市場好轉盡管有政策不間斷紓困，但與掛牌有很大關聯。2023年8月底“認房不認貸”后，熱點城市二手房掛牌開啟“攀升之旅”。這其中，“老破小”這類房源掛牌量占比更大。
上海中原地產數據顯示，在上海“滬九條”新政的推動下，僅外環內就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米左右的小戶型，成交量較政策出臺前5天增加了5%；今年以來，深圳樓齡20年以上的房源成交占比升至40%以上，總價250萬元以下的房源成交占比升至15%；近期廣州中心區樓齡20年以上的二手房源成交周期變短……
“老破小”主導二手房掛牌，熱點城市都是如此。一方面，這一輪房價下跌，跌幅最大的就是這類房產；另一方面，“老破小”業主改善住房的意愿強烈。當然，“老破小”主導需求，更多還是因為目前留在市場上的購房者，主要就是新市民、年輕人為主的剛性需求。
政策也在鼓勵二手房去化。多地在“4·30”之后發布的樓市政策，一方面鼓勵非戶籍人口“上車”(比如深圳和上海在5月發布的政策)；另一方面，也鼓勵二手住房流轉，比如上海放開了非戶籍單身外環內二手房限購，廣州、杭州、成都等城市全面退出限購。另外，按揭首付比例下調至15%，利率不設下限等，都在釋放潛在的購買力，這其中主要是年輕人、新市民。當然，二手房低總價、低單價、有學位、立馬可入住的優勢，也吸引和匹配剛需。
其實，上一輪房價上漲周期(2016年以來)以來，新進入上海等熱點城市的人群，大部分只能買得起樓齡高、總價相對小的。經過這幾年快速消化，特別是2023年以來房價下跌，剛需扎堆兒進入二手市場，這類房產掛牌的泄洪效應很明顯。此外，也與交易量復蘇后的市場情緒改善有關。
相比之下，次新房的交易情況有所不同。現在各個城市的房價基本上跌回到2017-2019年的水平，一些次新房業主手上的房子，要么處于虧損態勢，要么還在期待力度更大的政策。所以二手房整體新增掛牌的沖動小了一些，掛牌降價讓利的幅度也小了。這就是近期二手房議價空間收窄、掛牌量減緩的原因。
上一輪樓市回升周期(2015-2021年)，投資客比較多，但持有房子的收益抵不過成本時，必然就會產生新的掛牌。從資產屬性轉換到居住屬性，房價的支撐邏輯徹底變了，二手房出現掛牌“順周期”，潛在掛牌不斷轉化為真實掛牌。
無論從5月份的房價數據，還是近期的成交數據看，“以價換量”仍舊是主題。這是因為，需求中剛需的主導，對高房價的接受度下降，供給端就得降價來匹配需求。2023年以來，之所以二手房交易量逆勢攀升，很大程度上在于房價真的下降了，降到剛需的心理價位。這說明，二手房市場好轉，成為穩定市場的“生力軍”，價格的因素很重要。這可能也會成為樓市供求關系發生重大變化后的常態。
免責聲明：tiegu發布的原創及轉載內容，僅供客戶參考，不作為決策建議。原創內容版權僅歸tiegu所有，轉載需取得tiegu書面授權，且tiegu保留對任何侵權行為和有悖原創內容原意的引用行為進行追究的權利。轉載內容來源于網絡，目的在于傳遞更多信息，方便學習交流，并不代表tiegu贊同其觀點及對其真實性、完整性負責。如無意中侵犯了您的版權，敬請告之，核實后，將根據著作權人的要求，立即更正或者刪除有關內容。申請授權及投訴，請聯系tiegu（400-8533-369）處理。